上海律师因不可归责于双方当事人的问题造成房屋买卖合同未能签订责任如何承担？
时间: 2025-02-08 04:20:44 | 作者: 爱游戏在线官网
“不可归责于当事人双方的事由”包括双方当事人均无违约行为，只是就有关条款协商不一致和由于不可抗力或者其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同未能签订等情形。“因不可归责于当事人双方的事由”导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
2017年3月29日，闫某与何某签订《房屋买卖协议》，由闫某购买何某名下一套房产，合同约定2017年5月签订房屋买卖合同并办理过户手续。协议签订当日，闫某向何某支付定金5万元。因何某与承租方付某于2017年3月16日签订了房屋租赁协议，后何某与付某又于2017年3月29日达成补偿协议并支付了相关补偿，双方租赁关系终止，付某并未实际搬入涉案房屋居住。何某于2017年4月1日共计偿还银行贷款249054.99元，其中包含补偿金2465.9元。
2017年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，因政策原因何某无法将房屋过户，房屋买卖合同已无签订必要，双方产生纠纷诉至法院。闫某请求法院判令何某返还定金5万元及利息；何某请求法院判令闫某赔偿其提前还款补偿金2465.9元和房屋租赁中介费1666元。
法院判决：1.何某返还闫某购房定金5万元，并期间产生利息的50%；2.闫某支付何某房屋租赁中介费833元及提前偿还贷款补偿金1232.95元。
“不可归责于当事人双方的事由”，是指买卖双方均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。在房屋买卖交易中，导致住宅买卖合同未能签订的情形多种多样，由此产生的纠纷也层出不穷。处理该类纠纷的重点是明确双方未能签订买卖合同的原因归属问题，“不可归责于双方当事人的事由”是这类案件法院认定责任划分的重要依据。那么，“不可归责于双方当事人的事由”包括哪些情形？责任如何划分呢？
实践中，“不可归责于双方当事人的事由”可大致分为以下两种情形：一是双方当事人均无违约行为，只是就有关条款协商不一致。例如买卖双方在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的。只要一方当事人就商品房买卖合同的签订事项做了诚信磋商，对于订购协议中未提及的条款，若双方不能达成一致，则可视为“不可归责于双方当事人的事由”。
另一方面，由于不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同未能签订。收受定金后，因不可抗力或者当事人意志以外的因素，如因国家金融政策或是银行内部政策出现重大变化导致没办法办理按揭贷款的，也可以认定为不可归责于双方的事由。
上述案例中，确因政策原因何某无法将房屋过户，房屋买卖合同已无签订必要，属于不可归责于双方当事人的事由。
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果经法院认定存在“不可归责于双方当事人的事由”，适用该条款之规定，由出卖人将定金返还买受人，因此遭受的损失可根据双方各50%的比例承担。
上述案例中，房屋买卖合同因政策原因不能签订，何某和闫某均不存在严重违约情形或其他重大过错，属于不可归责于何某和闫某的事由。何某应返还闫某的购房定金5万元，双方均应就因本次房屋买卖所产生利息、提前还款补偿金、房屋中介费等直接损失各自负担50%。
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